1. Kend din boligs pris
Som boligejer vil din ejendom, samt gælden i den, ofte være både dit største aktiv og også dit største passiv. For hele tiden at være sikker på, at din økonomi er optimal, vil din boligs værdi være vigtig at, følge med i og derfor er det vigtigt at, følge med i din boligs pris. Friværdien i din bolig kan bl.a. bruges til at optage lån til renovering, indfrielse af anden gæld (billån, forbrugslån mv.), låneoptimering, lån til pensionsindskud mv. Boligens værdi og friværdien, kan derfor være en vigtig brik til at, opfylde dine og din families drømme.
2. Hvad er friværdi?
Friværdi er forskellen på din boligs værdi og restgælden af lånene i boligen. Der er traditionelt 2 måder at skabe friværdi på.
1. Når du som boligejer afdrager på lånene i din bolig.
2. Når din boligs værdi stiger grundet istandsættelser, prisstigninger eller lignende. Derudover kan man, hvis man foretager konvertering, også være heldig at, skære dele af restgælden af, som også skaber friværdi.
Med andre ord, er friværdien altså forskellen på din boligs pris og dit udlån.
3. Hvad betyder det at ”omlægge” sit lån?
Når du laver en ”omlægning” af din lån, betyder det i praksis, at du skifter dit nuværende realkreditlån ud med et nyt. Dette kaldes også for en ”konvertering”. Inden du springer på konverteringsvognen, er det vigtigt at, tage stilling til om du i forbindelse med omlægningen ønsker at, forlænge din løbetid, om du ønsker at få penge fri, om du ønsker afdragsfrihed på lånet mv. Ideen med at omlægge sit lån er enten at, skære en bid af restgælden (opkonvertering), formindske sin ydelse (nedkonvertering), gå fra variabelt forrentet lån til fastforrentet lån og omvendt (skrå konvertering).
4. Opkonvertering
En opkonvertering betyder at, man skifter sit nuværende fastforrentede lån ud, med en nyt fastforrentet lån med en højere renten. Som mange nok hurtigt kan regne ud, betyder det en stigende ydelse – så hvorfor gør man det? Når du opkonverterer indfrier du dit nuværende lån til en lavere kurs. Det betyder i praksis at, du kan skære en stor bid af restgælden, afhængigt af lånestørrelse og indfrielseskurs selvfølgelig, for derimod at optage et dyrere lån. Man indvilliger derfor som låntager til at, betale en højere ydelse i en given periode, for derimod at formindske sin restgæld. Man skal alene lave en opkonvertering, såfremt man har en forventning om at, renten falder igen inden for den nærmeste fremtid.
5. Nedkonvertering
En nedkonvertering vil man ofte foretage sig, når renterne på de fastforrentede lån falder. Dette gør man som boligejer for at, udnytte det lave renteniveau, hvilket vil blive afspejlet i den ydelse man betaler på sit realkreditlån. Restgælden forbliver dermed den samme, den stiger forventeligt en smule grundet kurstab på det nye lån man optager, men ellers vil den store forskel alene være til at mærke på ydelsen.
6. Skrå konvertering
Når man som boligejer laver en skrå konvertering, betyder det, at man enten går fra et variabelt forrentet lån til et fastforrentet lån eller omvendt. Et variabelt forrentet lån vil oftest være billigere end et fastforrentet lån. Dog Skal man have for øje, at det variabelt forrentede lån er mere risikabelt, idet du ikke kan være sikker på din fremtidige ydelse, som du kan med det fastforrentede lån.
7. Skal jeg beskattes ved omlægning/konvertering?
Når du foretager dig en opkonvertering, er det med henblik på at skære en del af restgælden – men er denne ”kursgevinst” egentlig skattepligtig? Hvis der er tale om obligationslån, er svaret nej. Som boligejer skal du derfor ikke bekymre dig om at, blive beskattet af din kursgevinst. Har du derimod et kontantlån, som fx et flexlån, vil kursgevinsten ved indfrielse af lånet som udgangspunkt være skattepligtigt. Dog gælder det, at kursgevinsten ikke er skattepligtig hvis: – Indfrielsen sker ifm. salg af ejendommen – Indfrielse sker efter krav fra en kreditor (realkreditinstitut, bank mv.)
Du kan altid kontakte os, for at høre nærmere.